COMO AFECTA LAS NUEVAS NORMAS EN SEGUROS DEL C.C.C. A LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION E INMOBILIARIA.
El nuevo Codigo Civil y Comercial ha incorporado una gran cantidad de conceptos jurídicos que se habían visto reflejado en la doctrina y judisprudencia, sumando exigencia de garantías y seguros nuevos obligatorios.
AMPLIACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD DE LOS FIDEICOMISO:
La Ley 24441 establecia como limite de responsabilidad del fiduciario al valor del objeto del contrato,
El nuevo Codigo extiende ahora dicha limitación patrimonial no solo a la obligación de la contratación de un Seguro de Responsabilidad Civil, sino que estipula en su Art. 1685 que deberá asumir la “responsabilidad del fiduciario por la no contratación o cuando resulte irrazonable en la cobertura de riesgos y montos”.
Dejamos en claro que esta obligación de contratar el seguro de Responsabilidad Civil, es para toda la actividad que utilice la figura del fideicomiso.
No se ha producido norma reglamentaria alguna especifica, por parte de la Superintendencia de Seguros de la Nación, quedando esta obligación librada a las Condiciones Generales aprobadas y Particulares acordadas con los Aseguradores, con sus respectivos límites de sumas aseguradas, franquicia deducibles, cargas y exclusiones de coberturas, que hacen importante el correcto asesoramiento de la contratación de este seguro por los Asesores profesionales especializados.
El correcto asesoramiento podrá disminuir y/o alertar en la exposición a riesgos que la nueva norma legal incorpora a fideicomiso.
SEGURO DE LAS OBRAS EN CONSTRUCCION:
Según las distintas jurisdicciones provinciales o municipales se exige o no la contratación de seguros para las obras en ejecución. Un ejemplo es en C.A.B.A los seguros de Responsabilidad Civil para Demoliciones y Excavaciones con suma asegurada de $ 19.250.000.- y los tradicionales y muy recomendables seguros de Todo Riesgo Construcción, que amparan si son correctamente asegurados a todos los integrantes de la comunidad responsable de la construcción de una obra. En este caso los valores a riesgo son la sumatoria de los montos totales de los contratos de obras y suministros.
A esta situación con planes de seguros que generalmente toma los Contratistas, dado que según el Art. 1630 del viejo Codigo hacían recaer sobre él (empresa constructora) los gastos de reconstrucción.
Con la entrada en vigencia del nuevo C.C.C. un cambio del interés asegurado para los casos de daño a la obra producido por caso fortuito antes de la entrega (Art. 1268) el Contratista tiene derecho a su valor y a una compensación equitativa por la tarea efectuada.
En tal sentido los seguros se recomiendan sean contratados por los Comitentes o se incorporen ambos como asegurados .
SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL PROFESIONAL PARA CONSTRUCTORES, DESARROLLADORES Y AGENTES INMOBILIARIOS:
El nuevo Código regula la responsabilidad del Constructor (Art. 1273) de una obra realizada en un inmueble por los daños que compromentan su solidez y la hacen impropia para su destino (nuevo concepto ampliatorio del de ruina)
Pero esta responsabilidad se extiende en el Art. 1274 A toda persona que vende una obra, ya sea que ella la haya construido o que la haya hecho construir si hace de ello su profesión habitual.
Esta responsabilidad nueva sobre actores de la industria constructiva (Desarrolladores y Agentes inmobiliarios hara recapacitar sobre la necesidad de una cobertura, todavía no obligatoria pero muy recomendable de Responsabilidad Civil Profesional, que amparé estos riesgos de mala praxis por acción u omisión, incrementados por la revalorización de la Defensa al Consumidor incorporada también al Código nuevo
SEGURO INTEGRAL PARA CONSORCIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL:
La anterior Ley de Propiedad Horizontal 13512 establecia que los Administradores debían contratar un seguro de Incendio. El nuevo C.C.C. Art. 2067 extiende la obligación de los Administradores a la contratación de un Seguro Integral de Consorcio. Que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir.
(Este tipo de cobertura merecería una análisis más profundo a desarrollar en futuro)
SEGURO DE GARANTÍA DE PRE HORIZONTALIDAD:
La nueva normativa se “aplicaría”, si hubiese el producto de Caución habilitado por la SSN, a propietarios de edificios construidos, en construcción o terrenos destinados a construir en el régimen de propiedad horizontal.
En tal sentido y para garantizar al adquirente del riesgo del fracaso del proyecto el Art. 2071 establece la obligación para el titular del dominio del inmueble como condición para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, de contratar un seguro obligatorio a favor del adquirente, que cubra el riesgo de fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o en su caso la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
Queda claro el objeto del legislador de proteger al adquirente, pero lamentablemente la extensión de los términos “fracaso e interés retributivo” no es muy compatible con la precisión de los alcances del riesgo cubierto que debe contemplar el seguro, ya que incluso en las coberturas de Todo Riesgo, los amparos están condicionados por clausulas especificas de exclusión o riesgos no cubiertos. Cosa que esta legislación no prevé y genera rechazo en el mercado asegurador.
Para finalizar el Art. 7 confirma que, a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.
Es por demás recomendable verificar las situaciones en que se encuentran los afectados por estas normativas y tomar las medidas y coberturas adecuadas con anticipación a los efectos jurídicos.
Lic. Marcos Botbol
011-4823-5004